標題不是在危言聳聽(tīng)，也不是在博取眼球，而是在陳述一個(gè)事實(shí)。

同時(shí)這里沒(méi)有任何貶低設計院的意思，事實(shí)上我們跟很多優(yōu)秀的設計院機構都有非常深度和良好的合作。即便產(chǎn)品設計失敗了，也不能怪設計院，是投資商自己的抉擇問(wèn)題。

臣通對后期招商運營(yíng)有困難的園區做了一個(gè)統計，大約60%的原因是規劃設計的問(wèn)題（20%是政府博弈與政策限制問(wèn)題，20%是營(yíng)銷(xiāo)拓客和招商的問(wèn)題）。也就是產(chǎn)品硬傷，到招商階段不符合市場(chǎng)和客戶(hù)的需求?？墒悄惴孔右呀?jīng)建了，怎么辦呢？

到現在為止，大部分園區的思維還是“產(chǎn)品思維”，也就是按照“拿地—規劃—建設——招商”四步曲在走。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是這樣典型的產(chǎn)品思維，甲方思維。

而臣通一直用的模式，也是產(chǎn)業(yè)園區最正確的模式，是“用戶(hù)思維”。也就是先找到目標客戶(hù)，研究他們的需求，根據他們的需求來(lái)規劃設計，實(shí)施“以需定品”、“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)思維是用戶(hù)思維都提了多少年了，我們也天天在學(xué)習，但為什么還是這套搞法呢？可見(jiàn)慣性的力量實(shí)在過(guò)于強大。

中國改革開(kāi)放至今，整體商業(yè)文明和模式大致經(jīng)歷三個(gè)階段，第一階段就是產(chǎn)品思維，因為市場(chǎng)供不應求，有產(chǎn)品就是王者；第二階段是渠道思維，產(chǎn)能開(kāi)始過(guò)剩，市場(chǎng)競爭加劇，能賣(mài)貨的就是霸主。國美、蘇寧、淘寶就是渠道思維時(shí)代崛起的代表。第三階段也就是現在，整體進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)模式，以用戶(hù)需求為原則，反向個(gè)性化定制。這三個(gè)階段的演變主要由社會(huì )消費品為主導在推進(jìn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高大上，也很掙錢(qián)，但它的商業(yè)模式階段一直很落后，基本一直處于產(chǎn)品思維階段，當然也說(shuō)明這個(gè)行業(yè)命好運好，有產(chǎn)品不愁賣(mài)的模式誰(shuí)不喜歡？這兩年才進(jìn)入渠道階段，房子不好賣(mài)了，渠道賣(mài)房模式是主流了。要進(jìn)入用戶(hù)模式階段我看還早得很，傳統實(shí)業(yè)的轉型升級其實(shí)也是這個(gè)瓶頸。搞產(chǎn)品，搞渠道的時(shí)間太長(cháng)了，基因不好改變啊。

可我們產(chǎn)業(yè)園區天然就必須是用戶(hù)思維模式，從誕生那一天就是！

因為產(chǎn)業(yè)園區是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，不同的地區產(chǎn)業(yè)基礎不同，區位條件不同，不同企業(yè)對用房、政策、服務(wù)的需求不同。你必須要提前調研清楚到底哪些產(chǎn)業(yè)，哪些企業(yè)群體有落戶(hù)你園區的意愿？他們分布在哪里？對用房（30多項要素）、政策、產(chǎn)業(yè)服務(wù)有什么具體的需求？他們?yōu)槭裁催w移到你園區？等等。你怎么敢憑設計院畫(huà)圖或自己的臆斷來(lái)規劃設計呢？

所以產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)的正確步驟應該是：

第一步：謹慎選址拿地。(詳細請閱讀《產(chǎn)業(yè)園區招商，從拿地立項開(kāi)始》）

第二步：精確定位。（包含市場(chǎng)調研、產(chǎn)業(yè)定位、政策落位、區位發(fā)展與業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)節奏、客群定位、遷移要素定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位、盈利模式定位、經(jīng)濟測算等等，詳細請閱讀《為什么說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區“成敗看定位”？》）

第三步：規劃設計。規劃設計一定要放在定位之后，設計院不可以按照自己的經(jīng)驗和思維隨便發(fā)揮來(lái)設計產(chǎn)品，我們服務(wù)的項目設計院必須按照我們和項目方共同審定的設計任務(wù)書(shū)來(lái)設計。也就是臣通操盤(pán)園區的第一大法則“無(wú)定位不規劃”—“以需定品”。

第四步：營(yíng)銷(xiāo)推廣拓客。而不是馬上進(jìn)入建設階段。提前營(yíng)銷(xiāo)推廣拓客有兩個(gè)好處，一是對之前的定位和規劃設計再次進(jìn)行驗證，如果有問(wèn)題和變化還可以在動(dòng)工之前調整。二是提前儲備客戶(hù)，為招商做準備。

第五步：招商簽約。此時(shí)也不要急著(zhù)動(dòng)工建設。此時(shí)要做到臣通操盤(pán)園區的第二大法則“無(wú)招商不建設”—“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。哪怕先簽意向、認購、定制協(xié)議都行，反正要先鎖定客戶(hù)并且收到一定量的錢(qián)，然后再動(dòng)工，基本就沒(méi)有風(fēng)險了嘛。此時(shí)如還發(fā)現了問(wèn)題，大不了想辦法再去改改規劃嘛，規劃總是有辦法改的，房子建好了可就改不了。臣通代理招商的園區很多都跟項目方有合同約定：當期動(dòng)工面積不得超過(guò)已經(jīng)招商簽約面積的150%。

第六步：動(dòng)工建設，交房、服務(wù)運營(yíng)。此時(shí)沒(méi)有了任何壓力和風(fēng)險，現金流轉的流暢，利潤已經(jīng)預期入袋。想想就開(kāi)心，對吧！

以上就是產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)正確的步驟，也是臣通一直以來(lái)堅持的園區招商運營(yíng)操盤(pán)流程和原則，所以我們服務(wù)運營(yíng)的園區招商成功率才能達到95%以上。如果你也能?chē)栏癜凑者@個(gè)步驟操作，怎么會(huì )失控呢？怎么可能失敗呢？有時(shí)候我們真的想不通，都是資產(chǎn)幾十上百億的公司和老板，怎么這么簡(jiǎn)單的道理都不明白呢？