新時(shí)期下，應對高速度高質(zhì)量經(jīng)濟增長(cháng)的要求，產(chǎn)業(yè)園區諸多發(fā)展不平衡不充足的現象漸漸突出。李克強總理在政府工作報告指出，2019年要貫徹經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展要求，實(shí)現國內生產(chǎn)總值增長(cháng)6%-6.5%。應對經(jīng)濟新的發(fā)展要求，產(chǎn)業(yè)園區規劃和建設怎樣才能突破“新常態(tài)”，融入“新產(chǎn)業(yè)”，在“產(chǎn)品”、“模式”等方面突破創(chuàng )新，實(shí)現轉型升級，將是行業(yè)急需解決的問(wèn)題。

要想實(shí)現產(chǎn)業(yè)園區轉型升級，需先知道它的發(fā)展歷史。產(chǎn)業(yè)園區是伴隨著(zhù)改革開(kāi)放而誕生、成長(cháng)與發(fā)展起來(lái)的。產(chǎn)業(yè)園區作為經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動(dòng)機和載體，其產(chǎn)品設計、開(kāi)發(fā)模式、盈利模式等均與經(jīng)濟發(fā)展不同階段的需要相適應。從1979年深圳設立第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園—蛇口工業(yè)區開(kāi)始，中國產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展大體上可以分成以下四個(gè)階段：

1、起步、創(chuàng )建與探索階段(1979年～1991年)

此階段以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形——1979年蛇口工業(yè)區的建立為始。1978年底十一屆三中全會(huì )召開(kāi)，確立了改革開(kāi)放的戰略方針。1979年，批準在沿海城市進(jìn)行加工貿易。

這一時(shí)期正處于改革開(kāi)放初期，百廢待興，生產(chǎn)力落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，貿易基礎薄弱，多以“三來(lái)一補”的方式承接香港、臺灣、日本和韓國的外來(lái)加工業(yè)務(wù)?！叭齺?lái)一補”指來(lái)料加工、來(lái)樣加工、來(lái)件裝配和補償貿易。

這個(gè)階段產(chǎn)業(yè)園區行政化特征明顯，若從行政地位來(lái)看，蛇口工業(yè)區的“區”這一概念，與現在的地級行政區概念相當，尚未有園區概念出現。且鑒于所在產(chǎn)業(yè)園區單槍匹馬的探尋階段，產(chǎn)業(yè)園區內企業(yè)基本都由政府劃撥。

2、成長(cháng)與快速推進(jìn)階段(1992年～2002年)

這一階段以1992年初鄧小平南巡為標志，改革開(kāi)放與經(jīng)濟發(fā)展開(kāi)啟新的階段，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展也隨之進(jìn)入了成長(cháng)與迅速推動(dòng)的階段。張江高科、蘇州工業(yè)園區等成立，這一時(shí)期的另一樁重要事件，是2001年，加入WTO，隨后貿易迎來(lái)十年黃金發(fā)展期，二代產(chǎn)業(yè)園區靠此發(fā)展，大工業(yè)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)的規模漸漸集聚，同時(shí)推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速。

在這10年里，經(jīng)開(kāi)區和高新區的發(fā)展節奏進(jìn)一步加速，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的騰飛而發(fā)展壯大。但在后期，各地盲目開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區，爆發(fā)期到來(lái)，致使財政稅收的巨大損失和資源浪費，在2003年引發(fā)國家清理整治行動(dòng)。

3、整頓調整階段(2003年～2015年)

這一階段以2003年開(kāi)始有意識地對產(chǎn)業(yè)園區進(jìn)行整頓、調整為標志。

1984年到2003年，開(kāi)發(fā)區數量從14個(gè)(首批14個(gè)經(jīng)開(kāi)區)猛漲到6866個(gè)，產(chǎn)業(yè)園區的爆發(fā)造成地方政府間的竟爭和企業(yè)的輕易搬遷：為了引資，地方政府一再降低土地價(jià)格、水電等資源費用和其他稅收標準，導致了土地開(kāi)發(fā)效率低下和資源浪費。同時(shí)，一些企業(yè)為追尋最優(yōu)惠政策而在相鄰產(chǎn)業(yè)園區間遷移，造成財政稅收的極大損失。

加入WTO與改革開(kāi)放進(jìn)一步深化的背景下，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢要求產(chǎn)業(yè)園區必須邁向轉型升級、科學(xué)發(fā)展的階段。這一階段以中關(guān)村的再次發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商華夏幸福開(kāi)發(fā)的固安工業(yè)園為代表，產(chǎn)業(yè)園區在產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完善以及產(chǎn)城一體化方面取得了巨大的進(jìn)步。相關(guān)閱讀推薦：《構建智慧物流園區融入產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈》

4、轉型升級階段(2016年～至今)

2016年開(kāi)始，傳統房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始尋求轉型。在面對傳統房地產(chǎn)的一系列調控政策后，經(jīng)濟轉型、產(chǎn)業(yè)結構調整提供載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱門(mén)首選。在供給側改革、脫虛向實(shí)的大背景下，政府鼓勵向制造業(yè)、戰略性新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新一輪的資本，也迎來(lái)新一輪的轉型與升級。